单项选择题

　　1.甲公司将一幢自用办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5000万元，至转换日已计提折旧100万元，已计提固定资产减值准备300万元，转换日该办公楼的公允价值为6000万元。甲公司采用资产负债表债务法核算所得税，所得税税率25%。不考虑其他因素，转换日记入“其他综合收益”科目的金额为()万元。

　　A.6000

　　B.4700

　　C.1050

　　D.1400

　　答案： C

　　解析： 记入“其他综合收益”科目的金额=[6000-(5000-100-300)]×(1-25%)=1050(万元)。

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　　2.2×16年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于每年12月31日收取。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元;2×16年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司2×16年度利润总额的影响金额为()万元。

　　A.100

　　B.250

　　C.280

　　D.180

　　答案： B

　　解析： 该项投资性房地产对甲公司2×16年度利润总额的影响金额=180×10/12(当年确认的租金部分)+(3100-3000)(投资性房地产发生的公允价值变动)=250(万元)。

　　3.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是()。

　　A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

　　B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

　　C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

　　D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

　　答案： C

　　解析： 选项A，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值;选项B，采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的成本，折旧等科目对应结转，而不考虑转换日的公允价值;选项D，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)，无需区分该差额是借方或贷方。

　　4.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是()。

　　A.采用成本模式，计量的投资性房地产不需要确认减值损失

　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益

　　D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

　　答案： D

　　解析： 采用成本模式计量的投资性房地产期末应考虑是否计提减值损失，选项A错误;已采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不能再转换为成本模式计量，而采用成本模式计量的投资性房地产符合一定的条件时可以转换为公允价值模式进行后续计量，选项B错误，选项D正确;采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益，选项C错误。

　　5.2×17年3月1日，曱公司外购一栋写字楼直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于年末收取。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的购买价款为3000万元;2×]7年12月31日，该写学楼的公允价值为3200万元。假设不考虑相关税费等其他因素，则该项投资性房地产对甲公司2×17年度利润总额的影响金额是()万元。

　　A.180

　　B.200

　　C.350

　　D.380

　　答案： C

　　解析： 该项投资性房地产对甲公司2×17年度利润总额的影响金额=180×10/12+(3200-3000)=350(万元)。

　　6.2017年1月1日，甲公司将其自用的一栋办公楼对外出租并确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。2018年1月1日，甲公司决定将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日，该办公楼账面余额为500万元，已计提折旧300万元(无税会差异)，未计提减值准备，该办公楼的公允价值为600万元。甲公司采用资产负债表债务法核算所得税，所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。假定不考虑其他因素的影响，2018年1月1日，该变更事项对甲公司期初留存收益的影响为()万元。

　　A.0

　　B.300

　　C.270

　　D.30

　　答案： B

　　解析： 甲公司因会计政策变更影响期初留存收益的金额=[600-(500-300)]×(1-25%)=300(万元)。

　　7.2×14年2月15日，甲公司将一栋自用办公楼对外出租，年租金为360万元。当日，办公楼成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。该办公楼214年12月31日的公允价值为2600万元，2×15年I2月31日的公允价值为2640万元。2×16年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。不考虑其他因素，甲公司2×16年度因出售该办公楼而确认的损益金额为()万元。

　　A.160

　　B.400

　　C.1460

　　D.1700

　　答案： C

　　解析： 甲公司因出售该办公楼应确认的损益金额=(2800-2640)(售价与账面价值差额)+[2400-(3200-2100)](转换时点计入其他综合收益的部分)=1460(万元)。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入其他综合收益的金额结转到当期损益，但出售时公允价值变动损益转入其他业务成本属于损益类科目内部结转，不影响损益总额。

　　8.2×16年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。2×16年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。甲企业取得该厂房时的成本为2000万元，假设甲企业对投资性房地产采用成本模式计量，截至2×16年1月1日已计提折旧600万元。不考虑其他因素，下列说法中错误的是()。

　　A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本

　　B.改造期间不对该厂房计提折旧

　　C.2×16年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0

　　D.2×16年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元

　　答案： C

　　解析： 2×16年1月1日，该投资性房地产账面价值=2000-600=1400(万元)，投资性房地产改扩建期间继续作为投资性房地产核算，应列示金额为1400万元。

　　9.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2×17年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零;至2×17年1月1日已使用10年，累计折旧3000万元，未计提减值准备。2×17年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×17年利润总额的影响金额为()万元。

　　A.250

　　B.350

　　C.450

　　D.650

　　答案： B

　　解析： 2×17年计提折旧=(12000-3000)/(40-10)=300(万元)，2x17年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12000-3000)-300=8700(万元)，因可收回金额为8800万元，大于其账面价值所以无需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2×17年利润总额的影响金额=650-300=350(万元)。

　　10.某公司的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2018年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为500万元，已计提折旧80万元，已计提减值准备20万元。假设该项房地产在转换日的公允价值为350万元。不考虑相关税费及其他因素的影响，下列关于转换日的会计处理的表述中正确的是()。

　　A.该项房地产在转换日的处理不影响当期损益

　　B.计入公允价值变动损益的借方金额为50万元

　　C.投资性房地产的入账价值为400万元

　　D.该事项属于会计政策变更

　　答案： B

　　解析： 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应按照转换当日的公允价值350万元计量，公允价值小于账面价值的差额50万元(500-80-20-350)计入公允价值变动损益，选项A和C不正确，选项B正确;该事项属于房地产用途的转换，不属于会计政策变更，选项D不正确。

　　11.下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的是()。

　　A.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁开始日

　　B.将作为存货的房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值入账，其公允价值与账面价值的差额计入其他综合收益

　　C.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式

　　D.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法核算，并作为持有待售资产列报

　　答案： D

　　解析： 选项A,自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日;选项B，将作为存货的房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产的，应按其在转换日公允价值与账面价值的差额贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目;选项C，投资性房地产后续计量不能由公允价值模式转为成本模式。

　　12.下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是()。

　　A.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益

　　B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期

　　C.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日

　　D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本

　　答案： C

　　解析： 企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产，选项C不正确。

　　13.下列项目中属于投资性房地产的是()。

　　A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权

　　B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租

　　C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物

　　D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　答案： B

　　解析： 选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关;选项C，只有在管理当局已作出正书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产;选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。

　　14.20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，账面价值为2500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影晌金额为()。

　　A.5p0万元

　　B.6000万元

　　C.6100万元.

　　D.7000万元

　　答案： C

　　解析： 对甲公司20×7年度损益的影响金额=出售价款9500-账面价值9000+其他综合收益转入损益的金额(8000-2500)+200/2(半年的租金收入)=6100(万元)。

　　多项选择题

　　15.甲公司2×16年6月30日将自用房产转作出租，且以公允价值模式进行后续计量，该房产原值1000万元，预计使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，至2×16年6月30日已经使用3年，未计提减值准备，转换日公允价值为1000万元，2×16年12月31日公允价值为930万元。假设税法对该房产以成本计量，且与房产自用时的折旧政策一致。甲公司适用的所得税税率为25%，不考虑其他因素，下列与该投资性房地产相关的确认计量表述中正确的有()。

　　A.2×16年12月31日投资性房地产账面价值为930万元

　　B.2×16年12月31日投资性房地产计税基础为650万元

　　C.2×16年12月31日递延所得税负债期末余额为70万元

　　D.2×16年应确认所得税费用70万元

　　答案： ABC

　　解析： 2×16年12月31日投资性房地产账面价值为其公允价值930万元，选项A正确;2×16年12月31日投资性房地产计税基础=(1000-l000/l0×3)-1000/10×6/12=650(万元)，选项B正确;2×16年12月31日递延所得税负债余额=(930-650)×25%=70(万元)，选项C正确;甲公司2×16年6月30日初始确认投资性房地产以公允价值1000万元入账，计税基础=1000-1000/10×3=700(万元)，产生应纳税暂时性差异=1000-700=300(万元)，确认递延所得税负债对应其他综合收益的金额为75万元(300×25%)，2×16年影响损益的暂时性差异=(1000-930)-1000/10×6/12=20(万元)，应冲减所得税费用=20×25%=5(万元)，或计入所得税费用金额=70-75=-5(万元)，选项D错误。

　　相关会计分录如下：

　　借：其他综合收益75

　　  贷：递延所得税负债70

　　所得税费用5

　　【提示】该自用房产至2×16年6月30日已经使用3年，即折旧金额300万元(1000/10×3)中包含2×16年1月1日至2×16年6月30日应计提的折旧额。

　　16.甲公司是一家商业地产公司，自行建造一栋大楼，地下共3层，地上共6层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场及购物广场，地上6层为拟用于出售的房产。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。因地下停车场、购物广场和将用于出售的房产属于同一个项目，部分开发成本需要在出租大楼和出售大楼之间进行分摊。2×16年6月30日，地下停车场及购物广场装修完工，根据招商情况确定达到预定可使用状态。甲公司下列会计处理中正确的有()。

　　A.该大楼建造时应作为存货核算

　　B.地下三层及购物广场在建造期间应作为投资性房地产核算和列报

　　C.地上6层建造期间应作为存货核算

　　D.地下三层及购物广场建造期间应当以成本计量，在其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早)，再以公允价值计量

　　答案： BCD

　　解析： 由于甲公司建造地下停车场及购物广场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故在建造期间即应作为投资性房地产核算和列报，选项A错误，选项B正确;地上用于出售应作为存货核算，选项C正确;根据企业会计准则，在公允价值模式下，如果在建投资性房，地产的公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，在其公允价值能够可靠计量时或完工后(两者孰早)，再以公允价值计量，选项D正确。

　　17.下列房地产中，属于投资性房地产的有()。

　　A.已签订租赁协议并自协议签订日开始出租的土地使用权

　　B.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物

　　C.企业出租给本企业职工居住的宿舍

　　D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权(非房地产企业)

　　答案： AD

　　解析： 选项B，企业对经营租入的建筑物没有所有权，再出租时不能作为本企业的投资性房地产核算;选项C，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，因这部分房产间接为企业自身的生产经营提供服务，具有自用房地产的性质。

　　18.下列关于投资性房地产与非投资性房地产转换的会计处理的表述中，正确的有()。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益

　　B.采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益

　　C.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值大于公允价值的差额计入公允价值变动损益

　　D.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值小于公允价值的差额计入其他综合收益

　　答案： CD

　　解析： 采用成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，不需要考虑公允价值的影响，选项A和B错误。

　　19.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，正确的有()。

　　A.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值高于其账面价值的差额应计入公允价值变动损益

　　B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不应计提折旧或摊销

　　C.已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在持有期间内不得转回

　　D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提的折旧或摊销应计入管理费用

　　答案： ABC

　　解析： 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提折旧或者摊销应记入“其他业务成本”等科目，选项D不正确。

　　20.下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有()。

　　A.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁开始日

　　B.将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值入账，其公允价值与账面价值的差额计入其他综合收益

　　C.所有金融负债均不得进行重分类

　　D.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法核算，并作为持有待售资产列报

　　答案： CD

　　解析： 自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，选项A错误;将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，应按其在转换日公允价值与账面价值的差额贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目，选项B错误。

　　21.投资性房地产进行初始计量时，下列处理方法中正确的有()。

　　A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照公允价值进行初始计量

　　B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、除可抵扣的增值税之外的相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产行建造取得的应按照实际成本进行初始计量

　　答案： BCD

　　解析： 无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照取得成本进行初始计量，选项A不正确。

　　22.下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有()。

　　A.与投资性房地产有关的满足资本化条件的支出，应当计入投资性房地产成本

　　B.投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间资本化支出记入“在建工程”科目

　　C.投资性房地产改扩建期间不计提折旧或摊销

　　D.投资性房地产日常维修费用通常计入其他业务成本

　　答案： ACD

　　解析： 投资性房地产改扩建后继续用于出租，改扩建期间资本化支出应记入“投资性房地产一在建”科目，选项B不正确。

　　23.下列有关投资性房地产会计处理的说法中，正确的有()。

　　A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

　　B.对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式

　　C.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式

　　D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式计量，但不需要追溯调整

　　答案： AC

　　解析： 企业一般应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，选项B不正确;成本模式转为公允价值模式计量的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益，选项D不正确。

　　24.甲公司以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。甲公司2×17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下:(1)出租厂房2×17年末的公允价值为1650万元，该厂房上年末的账面价值为1700万元;(2)2×17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元;(3)2×17年1月1日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价，值大于账面价值600万元;(4)收到出租丙办公楼2×17年4月至12月的租金540万元。按照租赁协议的约定;丙办公楼的租赁期自2×17年1月1日起至2×17年12月31日止，2×17年1月至3月免收租金。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有.()。

　　A.2×17年末出租厂房按1700万元计量

　　B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益

　　C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益

　　D.出租丙办公楼2×17年度每月确认租金收入45万元

　　答案： BCD

　　解析： 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量应按照期未公允价值计量，2×17年末出租厂房应按公允价值1650万元计量，选项A错误。

　　25.甲公司2×13年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，来用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×16年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议，该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金300万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5200万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有()。

　　A.出租办公楼应于2×16年计提折旧300万元

　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益-50万元

　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按5250万元确认为投资性房地产

　　D.出租办公楼2×16年取得的150万元租金收入应确认其他业务收入

　　答案： BD

　　解析： 2×16年应计提的折旧=6000÷20×6/12=150(万元)，选项A错误;办公楼出租前的账面价值=6000-6000/20×2.5=5250(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，按租赁期开始日的公允价值5200万元确认为投资性房地产，应确认公允价值变动损益=5200-5250=-50(万元)，选项B正确，选项C错误;出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D正确。

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