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　　中级经济师考试《房地产专业》重点:动态投资回收期

　　【知识点】动态投资回收期

　　■概念

　　是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后，再来推算投资回收期的，即自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份

　　■实质

　　指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度

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　　【知识点】动态投资回收期的计算公式(下述现金流量必须为折现后)

　　投资回收期=累计净现金流量折现值出现正值的期数

　　【知识点】动态投资回收期的评价准则

　　动态投资回收期小于等于基准投资回收期，项目可行

　　动态投资回收期大于基准投资回收期，项目不可行

　　【知识点】动态投资回收期指标的优缺点

　　■优点

　　容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度

　　■缺点

　　该指标没有全面地考虑投资方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况，所以无法准确衡量投资方案在整个计算期内的经济效果

　　【例题】(2012年真题)房地产投资项目的投资回收期为自投资起始点起至(　)等于零止的年数。

　　A.净现金流量

　　B.累计净现金流量

　　C.现金流入减去现金流出

　　D.累计净现值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查投资回收期的相关内容。对房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。

　　【例题】某项目净现金和累计净现金如下表，则该项目的动态投资回收期是(　)年。

　　A.3.O9

　　B.3.48

　　C.3.83

　　D.3.92

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查动态投资回收期的计算。

　　【知识点】静态盈利性指标及其计算(四率一期)

　　■利润率

　　成本利润率

　　资本金利润率

　　资本金净利润率

　　■投资收益率

　　■静态投资回收期

　　【知识点】成本利润率

　　■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性

　　项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费

　　项目总开发建设成本=土地取得成本+开发成本+开发费用

　　【关注点】

　　■成本利润率必须假定项目全部建成并销售完成，一个项目只有一个，不分年

　　■成本利润率大于或等于目标利润率，则项目可行，反之则不可接受

　　■注意总开发价值这个概念

　　■销售税费不属于成本，但营销费用属于成本

　　【知识点】资本金利润率

　　■反映项目资本金的盈利能力

　　【例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查资本金利润率的计算。

　　【知识点】资本金净利润率

　　【例题】(2016年真题)在同一个房地产投资方案中，资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)的关系是( )。

　　A.R>r

　　B.R

　　C.R=r

　　D.无法判断两者的大小

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查静态盈利性指标及其计算。资本金利润率=年税前利润或年平均税前利润/资本金×100%。资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/资本金×100%。因此，资本金利润率>资本金净利润率。

　　【知识点】投资收益率

　　投资收益率=年息税前利润或年平均息税前利润÷项目总投资×100%

　　年息税前利润=年利润总额+利息支出

　　项目总投资=项目总开发建设成本

　　【知识点】静态投资回收期

　　■在不考虑资金的时间价值的条件下，项目以净收益回收其总投资所需要的时间

　　■房地产投资项目，一般自投资起始点算起

　　当各年的净收益相同时

　　【重点难点】静态投资回收期与动态投资回收期的关系

　　■不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的

　　■折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长

　　■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期

　　■折现率越大，则两者之间的差距越大

　　【例题】对于相同的两个房地产投资方案，某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')之间的关系是(　)。

　　A.Pb

　　B.Pb≤Pb'

　　C.Pb=Pb'

　　D.Pb>Pb'

　　『正确答案』D

　　『答案解析』由于动态的有折现，所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期。

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