2019中级经济师《房地产专业》重点:资金的时间价值及等值计算，更多中级经济师考试备考资料，请微信搜索或扫码关注“职上中级经济师”

　　【知识点】资金的时间价值的概念

　　资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值，也就是不同时间发生的等额资金在价值上的差别。

　　【知识点】资金具有时间价值的原因

　　【例题】(2013年真题)从房地产开发企业的角度看，房地产开发投资产生资金时间价值的原因有(　)。

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　　A.投资收益

　　B.通货膨胀

　　C.时间风险

　　D.市场竞争

　　E.企业品牌

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查资金时间价值的产生原因。从投资者的角度看，主要是基于以下方面：①投资收益率;②通货膨胀率;③时间风险因素。

　　【知识点】现金流量

　　■现金流出(负现金流量)：某一时点上流出该系统的货币

　　■现金流入(正现金流量)：某一时点上流入该系统的货币

　　■净现金流量=现金流入量-现金流出量

　　【知识点】现金流量图的画法

　　■一条向右的带箭头的线代表时间轴

　　■上面的点代表时间点，起点为0

　　■向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出

　　■垂直线的长短与现金流量绝对值的大小成正比

　　【知识点】现金流量的三要素

　　■大小(现金数额)

　　■方向(现金流入或流出)

　　■作用点(现金发生的时点)

　　【知识点】现金流量图的特别规定——期末惯例法

　　■现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其他年数1、2、3…n都表示这一年的年末

　　■只有初始投资是在第一个计息期的期初，其他年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末

　　■两个刻度之间的时间长度称为计息周期

　　■如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末，为了简化计算，通常将其视为发生在计算期的期末，这种方法称为期末惯例法

　　【例题】(2016年真题)用期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在( )发生。

　　A.本计息期初

　　B.上一计息期末

　　C.本计息期末

　　D.下一计息期末

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查现金流量图。如果现金流入或现金流出不是发生在计息期的期初或期末，而是发生在计息期的期间，为了简化计算，通常是将其代数和看成是在计息期末发生，这种处理方法称为期末惯例法。

　　【知识点】资金等效值的概念

　　■发生在不同时点的等量资金，价值会不相同

　　■发生在不同时点的不等量资金，却有可能相同

　　■在特定利率下，不同时点上，数额不等而价值相同的资金称为等值资金，也称为资金等效值

　　【知识点】资金等效计算中的基本概念

　　■P-现值，资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值

　　■F-终值，资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值

　　■Ai-时值，资金发生在各个计息期末的价值;若Ai为每年等额支付的金额，则称为年值

　　■n-计息期数

　　■i-折现率，相当于每个计息周期的复利率

　　【知识点】资金等效值换算(3+2+6+6)

　　【知识点】普通资金等效值的计算(六种换算)

　　■现值换算为终值 P～F(整付终值公式)

　　■终值换算为现值 F～P(整付现值公式)

　　■年值换算为终值 A～F(等额分付终值公式)

　　■终值换算为年值 F～A(等额分付偿债基金公式)

　　■年值换算为现值 A～P(等额分付现值公式)

　　■现值换算为年值 P～A(等额分付资本回收公式)

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