2019中级经济师房地产考试辅导：第三章(4)

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　　第四节国有建设用地使用权转让
　　【本节考点】
　　1.国有建设用地使用权转让的条件和限制
　　2. 国有建设用地使用权转让的方式
　　【本节内容精讲】
　　【考点】国有建设用地使用权转让的条件和限制★★★
　　(一)国有建设用地使用权转让的条件
　　1.以出让方式取得的建设用地使用权转让
　　应当符合下列条件：
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　　(一)已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
　　(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。(投资总额不含土地使用权出让金)
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证。
　　2.以划拨方式取得的建设用地使用权转让
　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　(二)国有建设用地使用权转让的限制
　　(1)转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。(日期不能超)
　　(2)建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。(权利义务一并转移)
　　(3)建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。(房、地一并转让)
　　(4)建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。(价格合理)
　　(5)建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。(用途管制)
　　【真题：2013年单选】根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权，完成开发投资总额的( )以上，方可进行转让。
　　A.10% B.15% C.20% D.25%
　　【答案】D
　　【解析】出让方式取得国有建设用地使用权转让条件。完成开发投资总额的25%以上，方可进行转让。
　　【考点】国有建设用地使用权转让的方式★★
　　(1)建设用地使用权出售。
　　(2)建设用地使用权互换：交换双方当事人必须以金钱以外的实物为标的物，否则就是买卖，而不是交换;必须有一方或双方以建设用地使用权作为转移对象。
　　出售和交换两者均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位也是相当的。
　　(3)建设用地使用权赠与：是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。
　　在实际中，建设用地使用权还存在土地入股，企业兼并，联建联营等经营性建设用地使用权转移方式;以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。
　　【例题：单选】关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是 ( )。
　　A.建设用地使用权赠与是一种无偿行为
　　B.建设用地使用权赠与双方应签订赠与合同
　　C.建设用地使用权赠与需要双方达成共识
　　D.不改变建设用地使用权人
　　【答案】D
　　【解析】建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。
　　【真题：2011年多选】关于建设用地使用权出售和互换的说法正确的有()。
　　A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的
　　B.市场经济中两者的性质是相同的
　　C.从法律性质看，两者的合同均为双方有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的
　　D.两者均可以以金钱为标的物
　　E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式
　　【答案】ABC
　　【解析】出售和互换建设用地使用权，两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的。两者的性质是相同的。从法律性质看，两者的合同均为双方有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的。互换双方均不可以金钱为标的物。两者不属于出让，属于转让的形式。
　　【真题：2012年单选】国有建设用地使用权转让方式不包括( )。
　　A.出售 B.互换 C.赠与 D.出租
　　【答案】D
　　【考点】国有建设用地使用权转让的程序★
　　(1)申请。 (2)审批。 (3)签订转让合同。 (4)公证。 (5)登记。

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