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　　第五节 国有建设用地使用权出租

　　【本节考点】

　　【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序

　　【考点】国有建设用地使用权租赁合同

　　【考点】国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别

　　【本节内容精讲】

　　【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序★

　　(一)可以出租的建设用地使用权

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　　1.土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。

　　2.土地使用者依法取得划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;②领有国有土地使用证;③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;④依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金。

　　(二)建设用地使用权出租的限制条件

　　(1)建设用地使用权出租必须签订租赁合同。

　　(2)未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。

　　(3)建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。

　　(三)建设用地使用权出租的程序

　　(1)申请。 (2)审批。 (3)签订合同。 (4)办理登记。

　　【考点】国有建设用地使用权租赁合同★

　　主要内容：

　　(1)标的。建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。

　　(2)租期。对于通过出让方式取得的建设用地使用权，其租期不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建设用地使用权年限届满，土地租赁合同就自然终止。

　　(3)租金标准及支付期限、方式。

　　(4)土地使用条件。

　　(5)土地用途。

　　(6)租赁双方的权利和义务：

　　出租人的权利：

　　①有按期收取建设用地使用权租金的权利。

　　②有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利。

　　③有依法收回出租的土地的权利。

　　出租人的义务：

　　①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务。

　　②修缮义务。

　　③妨害除去义务。

　　④建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。

　　承租人的权利：

　　①有按照租赁合同的规定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利。

　　②有要求保障正常、有效使用租赁标的物的权利。

　　承租人的义务：

　　①保管义务。

　　②支付租金义务。

　　③租赁标的物返还义务。

　　(7)出租人交付土地的期限、方式和条件。

　　(8)承租人租赁期满返回土地的期限、方式和条件。

　　(9)有关土地使用税费的缴纳。

　　(10)解除合同的条件、期限。

　　(11)违约责任。

　　(12)其他有关条款。

　　【真题：2010年单选】关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是( )。

　　A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

　　B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务

　　C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务

　　D.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

　　【答案】B

　　【考点】国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别★

　　(一)出租与出让的区别

　　(二)出租与转让的区别

　　(三)出租与抵押的区别

　　【真题：2011年单选】关于建设用地使用权出租的说法，正确的是( )。

　　A.建设用地使用权出租的主体是国家

　　B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人

　　C.建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变

　　D.建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭

　　【答案】B

　　【真题：2012年多选】关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有( )。

　　A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

　　B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务

　　C.由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务

　　D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务

　　E.租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附属品

　　【答案】ADE

　　【解析】妨害除去义务。当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是由于第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止义务。

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