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　　【例题·多选题】下列不属于投资性房地产的有( )。

　　A.房地产企业开发待售的商品房

　　B.房地产企业开发增值后出售的土地使用权

　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　　D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』选项 A 和 B，属于房地产开发企业的存货;选项 C，属于企业的无形资产。

　　【例题·单选题】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目是( )。

　　A.管理费用

　　B.营业外支出

　　C.营业成本

　　D.投资收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』投资性房地产日常维护所发生的相关支出，应计入其他业务成本科目，在利润表中列示于“营业成本”项目。

　　【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有( )。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考核投资性房地产的后续计量原则。同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量，所以选项 C 错误。

　　【例题·单选题】2×18 年 12 月 31 日，甲公司以银行存款 12 000 万元外购一栋写字楼并立即出租给乙公司使用，租期 5 年，每年末收取租金 1 000 万元。该写字楼的预计使用年限为 20 年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×19 年 12 月 31 日， 该写字楼出现减值迹象，可收回金额为 11 200 万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司 2×19 年度营业利润的影响金额为( )万元。

　　A.400

　　B.800

　　C.200

　　D.1 000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』(1)2×19 年写字楼计提折旧金额 12 000/20=600(万元)，计入其他业务成本;(2)2×19 年年末，减值测试前写字楼的账面价值=12 000-600=11 400(万元)，大于其可收回金额，应计提减值准备=11 400-11 200=200(万元)，计入资产减值损失;(3)2×19 年确认租金收入 1 000 万元计入其他业务收入;因此，对甲公司 2×19 年度营业利润的影响金额=-600-200+1 000=200(万元)，选项 C 正确。

　　【例题·单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2020 年 1 月 10 日甲公司以银行存款 9 600 万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为 40 年， 预计净残值为 120 万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2020 年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为( )万元。

　　A.240 B.220

　　C.217.25 D.237

　　『正确答案』C

　　『答案解析』2020 年年末计提折旧=(9 600-120)/40/12×11=217.25(万元)

　　【例题·多选题】下列各项关于企业投资性房地产后续计量的表述中，正确的有( )。

　　A.采用公允价值模式计量的，不得计提折旧或摊销

　　B.由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理

　　C.采用成本模式计量的，不得确认减值损失

　　D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』选项 A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销、不确认减值;选项 B、D，满足条件，投资性房地产可以从成本模式转为公允价值模式计量(属于会计政策变更)，但是不得从公允价值模式转为成本模式计量;选项 C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，存在减值迹象时， 应进行减值测试，确定发生减值的，应当计提减值准备。

　　【例题·多选题】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有( )。

　　A.资本公积

　　B.投资收益

　　C.公允价值变动收益

　　D.其他综合收益

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，则计入其他综合收益。

　　【例题·多选题】下列各项中对企业以成本模式计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( )。

　　A.年末无需对其预计使用寿命进行复核

　　B.计提的减值准备，在以后的会计期间不允许转回

　　C.存在减值迹象时，应当进行减值测试

　　D.应当按期计提折旧或摊销

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』选项 A，成本模式计量的投资性房地产，应当按期计提折旧或摊销，年末需要对其预计使用寿命、预计净残值、折旧或摊销方法等进行复核。

　　【例题·单选题】2×20 年 1 月 1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。转换当日写字楼的账面余额为 5000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值准备 400 万元;公允价值为 4200 万元。甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为( )万元。

　　A.5000 B.4600

　　C.4200 D.4100

　　『正确答案』D

　　『答案解析』自用写字楼转换为以成本模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值4100 万元(5000-500-400)作为投资性房地产的初始入账价值。

　　【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。( )

　　『正确答案』×

　　『答案解析』应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

　　【例题·判断题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，并且如果采用成本模式进行后续计量的，再开发期间应当计提折旧或摊销。( )

　　『正确答案』×

　　『答案解析』企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。

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